苏州国庆前，地产圈被万科一张“活下去”照片刷屏，犹如气温一样，整个地产界透出一股凉意，媒体圈也是一片唱衰。
10月7日，降准随之而来。
每年的国庆前后，是政策密集出台的时间。还记得对楼市产生巨大影响的930新政。
如今整整过去两年，苏州楼市情况如何呢？发生了哪些变化？以后的楼市走势会如何？
壹丨两年前，苏州出台最严调控政策
2016年10月3日，苏州出台了被称为史上最严限购政策，即《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》，大幅度收紧限购和信贷。上一篇有详细阐述，这里不展开。
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【买房必备】最全！苏州楼市2016年至今限购限贷落户等政策一览
随后苏州出台一系列有关限贷、公积金、车位的调控政策，一浪接着一浪。
目前苏州买房政策外地人只能买一套，且要提供最近两年内在苏州限购区域内累计一年以上的个税或社保证明，商业贷款首套首贷最低30%，本地人限购3套，有1套房贷款未结清，最低首付80%......
贰丨两年间苏州楼市有哪些变化？
两年前的楼市异常火热，苏州各区域楼盘逢开必抢，房价更是夸张到一天一个价。
两年后的今天我们再来看，9月中下旬的时候出现了一波刚需盘热销场景，但是改善盘基本去化50%以上就算不错了。
我们先从数据方面来看。
1、新房成交量、成交面积齐跌
数据最能直观反映出楼市情况，我们从2016年1-9月至2018年1-9月进行对比。
从上图可以看到，2016年苏州楼市火热，1-9月新房成交量达到57816套，成交面积约为740万方；国庆之后连续出台新政调控，成交量迅速下滑，2016年10、11、12月三个月仅成交了9000余套。从2017年1-9月53674套的成交量上来看，已有下降，但幅度并不是很大。
今年（1-9月），苏州新房成交量为48101套，成交面积约581万方。这个数据相比前两年，已经是下跌不少。同比2016年，成交套数下跌16.8%。
2、苏州房价小幅震荡后趋稳
官方数据显示，在2016.9-2018.9间，苏州房价在2017年1月达到最低点，为14478元/平，而后小幅震荡，保持在17000-18000之间，比较平稳。这与苏州严厉的调控政策（限价）有着直接关系。
从以上价格环比图可以看出，2017年1月下跌幅度最大，达到17%，而一个月时间又涨回来了，2月环比涨幅21%。今年的环比降幅最大出现在4月，为9.37%，而到了5月，涨幅环比达到12.43%，之后变化不大。
3、土拍规则加码，房企拿地成本高，融资难，流拍频现
2016年10月至2018年9月，苏州市区共成交宅地120宗，其中包括吴江36宗。
2016年，众多房企在苏州疯狂抢地，外地新面孔不断涌现，其中不乏央企国企高价拿地。楼面价和溢价率大幅攀升，多个区域地价创新高，一度出现“面粉超过面包价”。
在此其间，土拍规则也是一改再改，从价高者得，改为最高限价，到一次报价，除了提高了住宅用地竞买保证金和出让金首付款比例，并对地块设置市场指导价。从2016年至今苏州诞生了69宗现房销售地块。
2017年，土地出让的规则可谓相当苛刻，人才公寓、成品住宅、商业自持、现房销售等等一一都成为了苏州出让地块的限制条件。随后银行等金融机构对房企融资的收紧，对房企现金流的要求就比较高。市场开始趋于冷静，出现降温迹象。
从2018年开始出现流拍现象，前三季度有4宗地块流拍，甚至出现一宗地块两次流拍的情况。在今年7月的土拍中，相城一宗地块与相邻已成交地块楼面价下降了4000余元/平。
4、摇号方式多样化，买房凭运气，还得靠手速
苏州楼市开盘方式出现多样化，有些楼盘预约客户较多时，采用摇号方式，有的是电子摇号，有的乒乓球摇号，还有网络摇号。
这个对于很多买房人来说，公平公证公开买房，还可以凭运气摇号。当然如果线上开盘，不仅要运气，还要拼网速、手速。
5、开盘优惠重出江湖
与2016年的火热情况不同，今年以来，土地市场遇冷，同样影响了很多买房人的预期，很多楼盘开始卖不完。8月底，恒大全国范围内楼盘降价促销，最低74折。
苏州市场上一些楼盘营销策略也有所改变，开盘优惠屡见不鲜。最近，楼盘推销电话开始多起来，售楼处外面的小蜜蜂和地推也越来越多。
叁丨未来苏州楼市走势如何？
在上篇文章中，我们进行了一项调查，有近千名网友参与投票。我们来看一下投票情况：
从投票结果来看，有42%的网友近期有购房计划，正在观望，有30%的网友觉得能接受的房价范围在15000-20000元/平。有42%的网友认为接下来房价保持稳定，有40%的网友认为楼市调控还会继续加码。
国庆假期最后一天央妈祭出大招，从10月15日起下调部分金融机构存款准备金率1个百分点。
有分析认为，此次降准对楼市利好，降低了贷款成本，对于部分中大型开发商获取商业银行信贷是有较为积极的作用的，有利于推动房企拿地积极性。
10月16日和11月6日苏州共有六宗涉宅类地块将推，值得关注。
最后，
1、受国家楼市政策大环境影响，苏州楼市处于调整期，未来房价基本保持稳定，小幅度涨跌。热门区域以及限价老盘依然抢手，规划、交通欠缺的区域销售压力增大。
2、供应量将会增加，不少开发商加紧出货回笼资金。一些纯新盘开始“抢跑”，不完全统计9月份约有24个楼盘开盘，其中包括9个纯新盘入市，10月预计有15个纯新盘加快速度。
现房销售地块相继入市，项目集中区域，同质化楼盘竞争比较激烈。
3、对于购房者来说，在这样的微妙时期，如果想进行资产配置或改善，选择余地多了。不可忽视的房屋质量需重点关注。
