苏州从“5·11新政”到“九年一学位”“7·24新政”，2019年的苏州楼市，各种政策频出，让买房人眼花缭乱。基于这样的状况，总结了一份“2020年苏州购房全指南”，包括限购限售政策、商业贷款政策、公积金政策、学位政策、优购房政策、一二手房税费及落户政策……
01
限购政策
1、限购范围
目前，苏州全市范围内实行分区限购，限购区域为苏州市区（姑苏、相城、吴中、新区、园区、吴江）、昆山、太仓。
不限购区域仅为张家港、常熟两市。
2、限购要求
本市户籍：本市户籍居民家庭最多可购买3套房。
非本市户籍：非本市户籍居民家庭最多可购买1套房，需提供自购房之日起前3年内在苏州市区（含吴江）、昆山、太仓、张家港、常熟连续缴纳2年及以上个人所得税或社会保险证明。
注意！必须连续缴纳，补缴并不被承认！
3、相城区限购升级
目前，只有相城区升级了限购政策。
非苏州市户籍居民家庭在相城区购买商品住房时，除了要满足社保要求，还需要申请人积分大于600分，个人积分由相城区积分办提供。
如何认定为苏州户籍？
1、苏州大市（吴中、高新、园区、姑苏、相城、吴江、昆山、太仓、张家港、常熟）都算苏州市户口
2、苏州集体户口、原苏州户籍的现役军人算苏州市户口。
3、夫妻双方只要有一人是苏州户口的购房就按苏州市户口政策执行。
4、外来人才引进的，由区、市两级组织部出具相关证明后，等同于苏州户口。
5、外籍人士(含港澳台地区)等同于外地户口。
02
限售政策
1、新房限售区域&要求
对苏州市区即姑苏区、吴中区、相城区、吴江区、高新区、工业园区这6个区域实行新房限售，购房人自取得不动产权证之日起满3年后方可转让。
张家港自2017年8月27日起，未满2年的商品住房不得交易。
昆山、太仓、常熟新房不限售。
2、二手房限售区域&要求
对苏州市区即姑苏区、吴中区、相城区、吴江区、高新区、工业园区这6个区域实行二手房限售，购房人自新取得不动产权证之日起满5年后方可转让。
张家港自2017年8月27日起，未满2年的二手房不得交易。
昆山、太仓、常熟二手房不限售。
03
限贷政策（商业贷款）
苏州目前实行“认房又认贷”的政策，房贷利率按照“基准利率+基点（BP）”的方式计算。
1、首付比例
1.首套首贷
居民家庭首次购买普通住房（指从未购置过住房），最低首付款比例不低于30%。
2.有一套房无贷款记录、有一次贷款记录已还清
对于有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭，购买普通住房的最低首付款为50%。
有1套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭或相应购房贷款已结清的居民家庭，购买普通住房的最低首付款比例为50%。
3.有一套房贷款未还清
居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例为80%。
4.两套及以上住房
对于拥有两套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。
2、房贷利率
目前5年期以上LPR为4.80%，房贷利率按照“基准利率+基点（BP）”的方式计算。
1月初，进行了一次房贷利率调查，结果如下：
04
公积金贷款政策
1、贷款对象
1.在本市行政区域内缴存住房公积金的职工出资购买住房的，可申请公积金贷款。
2.职工本人与配偶、父母（含公、婆或岳父、岳母）、子女（含媳妇、女婿）共同出资购买住房的，可共同申请一笔公积金贷款。
借款申请人的配偶应当作为共同借款申请人，其他住房共同买受人及其配偶也应当作为共同借款申请人。
下列两种情形的住房共同买受人，可作为借款申请人或参与计算可贷额度的共同借款申请人：
（一）在苏州工业园区缴存住房公积金的职工；
（二）在上海市缴存住房公积金，家庭所在地在苏州市的上海铁路局上海地区职工。
2、贷款基本条件
1.借款申请人和参与计算可贷额度的共同借款申请人，在申请之日前连续按期足额缴存住房公积金六个月（含）以上，且申请时个人住房公积金账户（以下简称个人账户）处于正常缴存状态；
2.无公积金贷款余额；
3.首次或第二次办理公积金贷款；
4.购买、建造、翻建、大修苏州市范围内的自住住房，包括普通住房、联排别墅（屋）、酒店式公寓（70年产权）；
5.购买住房的首付款不低于规定比例；
6.能够落实贷款担保。
3、首付款比例
首次办理公积金贷款的，首付款比例不低于住房总价的20%；
第二次办理公积金贷款的，首付款比例不低于住房总价的50%。
4、贷款额度
1.不超过贷款最高限额。首次办理公积金贷款，借款申请人及共同借款申请人中有两人（含）以上共同参与计算可贷额度的，贷款最高限额为70万元；仅借款申请人参与计算可贷额度的，贷款最高限额为45万元。
第二次办理公积金贷款。借款申请人及共同借款申请人中有两人（含）以上共同参与计算可贷额度的，贷款最高限额为50万元；仅借款申请人参与计算可贷额度的，贷款最高限额为30万元。
首次使用公积金贷款购买套型建筑面积90平方米（含）以内的普通住房，且住房总价不超过110万元的，贷款最高限额为住房总价的80%。
2.不超过住房总价（包括在购房合同（协议）中载明并计入住房总价的精装修金额、阁楼等价款）与已支付首付款的差额。
3.月还款额（按等额本息还款方式计算的本金和利息），应不超过借款申请人和参与计算可贷额度的共同借款申请人住房公积金缴存基数之和的50%。
5、贷款期限
公积金贷款期限以年为单位，贷款期限加借款申请人申请贷款时的年龄之和不得超出其法定退休年龄。同时，还应符合下列要求：
1.新建住房的贷款年限最长不超过30年；
2.存量成套住房、建造住房、翻建住房的贷款期限最长不超过20年，且存量成套住房的贷款期限不得超出所购住房的剩余使用年限。
6、可贷额度
首次办理公积金贷款的，可贷额度为借款申请人（含参与计算可贷额度的共同借款申请人）个人账户余额之和×10（倍）；
第二次办理公积金贷款的，可贷额度为借款申请人（含参与计算可贷额度的共同借款申请人）个人账户余额之和×6（倍）。
公积金可贷额度的另一种计算方式：按还款能力计算，申请人缴存公积金的月工资基数之和×35%×12月×贷款期限。
个人账户余额之和不足1万元的，按1万元计算；中等偏低收入住房困难家庭购买保障性住房的，其可贷额度可上浮最多不超过3万元。
7、贷款利率
住房公积金贷款利率：5年以下，2.75%；5年以上，3.25%。
（图片来自苏州市住房公积金管理中心）
借款申请人第二次使用住房公积金个人住房贷款的，贷款利率按基准利率的1.1倍执行。
05
学位政策
1、九年一学位
2019年5月16日起，在工业园区新购并取得《不动产权证书》的商品住房和二手住房，用于申请入学的，对服务对象提供的合法固定住所予以登记，登记的合法固定住所九年内认定一名地段生（初中、小学不分段，同一家庭多名子女不受限制）。
2、五年一学位
除了工业园区，苏州其他区域均施行“五年一学位”政策。
06
“优购房”政策
1、园区人才优购政策
开发商需在项目预售许可前，由电脑摇号抽取60%以上房源，作为人才优先购买房源；在人才优先购买后，才可以销售剩余房源。
人才优购房源申请人需要满足条件：
● 在园区就业、创业，并连续缴纳社保或个税12个月及以上；
● 个人及家庭（含未成年子女）在苏州大市无房；
● 本科及以上学历，或其他高层次紧缺人才；
● 本办法实施后，转移房产至原配偶或未成年子女者，两年后才能申请。
注意！该政策首先需要申请人拥有苏州购房资质，然后方可将是否在园区连续缴纳社保或个税12个月及以上作为衡量标准。申请人只能申请1次！
2、相城区人才优购政策
相城区人才优购政策的服务对象为全日制本科学历（中级职称）人才、符合《相城区人才安居乐业实施意见（试行）》的A-F类人才。
1.人才购房绿色通道
在相城区工作满3个月的全日制本科学历（中级职称）及以上人才，可凭人才证明在区内购房不受户籍、社保、积分等限制条件的影响。对相城发展作出突出贡献的苏州籍在外优秀人才和专家学者，经认定后可参照区内高层次人才区内购房不受有关条件限制。
2.优惠优先购房服务
根据人才类别提供区镇国资公司配建或参与建设的商品住房项目600-2000元/㎡不等的减免优惠，和房地产开发公司在区内投资新建房地产项目的优先选房购买资格。免费为外籍人才提供身份证件翻译公证及上门办理服务。
3.公积金优惠政策
纳入享受住房公积金支持政策高层次人才目录的各类人才，首次使用公积金贷款购买首套住房的，可享受贷款限额的1.5-4倍，公积金缴存满一个月即可办理；缴存公积金可按实际工资总额计算，不受公积金缴存基数上限限制。
3、吴中区人才优购政策
2019年4月，吴中区出台人才购房新政，每年提供一定数量房源面向优质高科技企业和高层次人才定向优惠出售；符合购房条件的企业或个人经认定后给予优购房实际销售价格20%-30%不等的折扣奖励。
07
税费攻略
1新房税费
新房的税费比较简单，主要需要缴纳的就是契税、房屋维修基金、各种杂费等。
新房契税：
首套房：90㎡以下，契税1%；90㎡以上，契税1.5%；
二套房：90㎡以下，契税1%；90㎡以上，契税2%；
三套房：不论面积大小，一律缴纳契税3%。
这里的首套、二套、三套指的是以家庭为单位，名下的成套住宅房屋套数。
2、二手房税费
二手房交易涉及的费用，大头主要包括增值税及附加、契税、个人所得税、中介费。
按照规定，契税由买家支付，增值税及附加、个人所得税由卖家支付，中介费双方承担，但实际情况是几乎所有税费都由买家承担。
1.增值税及附加
不满2年，普通住宅和非普通住宅需缴纳增值税；满2年，普通住宅免交增值税，非普通住宅采用差额征收增值税。
2.个人所得税
若满足属于家庭唯一住宅以及购买时间超过5年，免征个人所得税；若不满足，则按照1%缴纳。
3.契税
4.中介费
在二手房交易过程中，中介为买方提供了服务，因此要收取一定的服务费，一般为房屋成交价格的1％－3％。
08
落户政策
2019年12月31日，苏州房迁落户正式终结，目前苏州的落户方式主要包括以下几种方法：
● 人才引进
● 积分落户
● 投靠入户
1、人才引进落户
通过人才引进，可以在较短时间内将户口落到苏州，直接落户房产或者集体户。
学历要求（满足其中一条）
● 专科，连续工作满2年，有社保有房子，30周岁以内
● 本科，男不超过40周岁，女不超过35周岁
● 拥有职业技能等级一级或二级证书
● 国外、境外取得学士及学士以上学位
应届毕业生学校集体户口
应届毕业生，户口是学校集体户的，毕业后可直接落入苏州集体户，进行三方协议的签署，同时缴纳社保，需要有社保记录。（包括：毕业研究生、本科生、专科生及苏州市生源的中专毕业生、技（职）校毕业生。）
公司资质：
● 年缴纳税10万以上
● 需开通社保账户
● 公司要自己缴纳社保
● 需有集体户口（园区不要求）
值得注意的是，1月6日，苏州人社局发布了“关于调整人才落户相关政策的通知”草案，苏州人才落户门槛有望降低！据了解，新的人才落户政策预计2020年上半年颁布！
其中有两个关键点：
一、放宽了苏州落户门槛
通知草案第二条规定，“在苏稳定就业并按规定连续缴纳（不含补缴）社会保险的以下人员，在人事档案转入后可申请办理落户：
（一）在国（境）外取得学士及以上学位并取得国家教育部学历学位认证的留学回国人员；
（二）具有硕士以上学位、高级专业技术职务任职资格或职业技能等级一级的人员；
（三）具有本科学历、中级专业技术职务任职资格或职业技能等级二级资格的人员，男性年龄不超过45周岁，女性年龄不超过40周岁。该条款取消了原“缴纳社保”期限要求，取消了原“紧缺专业、急需的”附加条件，年龄上限进一步放宽至“男性45周岁，女性40周岁”。通知草案第三条规定，“具有大专学历或职业技能等级三级资格，年龄不超过35周岁，在苏就业并按规定连续缴纳（不含补缴）社会保险6个月以上的人员，在人事档案转入后可申请办理落户。”该条款将原工作缴纳社保满两年的要求放宽至6个月，并取消“紧缺专业、急需的”附加条件。
二、新增了人才落户方式
（一）在国（境）外取得学士及以上学位并取得国家教育部学历学位认证的留学回国人员；
（二）具有全日制本科学历及学士以上学位人员；
（三）具有高级专业技术职务任职资格的人员。
该条款给人才提供了“先落户后就业”这种新的落户方式，扩大了落户人群的范围
2、积分落户
随着购房落户的取消，以后积分落户是主力落户方式，并且会不断完善修改积分项。2019年上半年积分落户准入共1026人中最后一名准入的申请人积分为740分。
总积分=基础分+附加分-扣分所得
3、投靠落户
投靠落户主要包括子女投靠、老人投靠、夫妻投靠和其他类型投靠入户。
子女投靠
1、父母为市区家庭户口且拥有合法稳定住所的未成年人；
2、祖父母（外祖父母）为市区家庭户口且拥有合法稳定住所的父母双亡的未婚人员；
3、父母均为现役军人，且祖父母（外祖父母）为市区家庭户口并拥有合法稳定住所的人员；
4、符合收养条件、手续完备的被收养人，其收养人为市区户籍的；
（符合1~3条的向公安部门申请；符合第4条的向民政部门申请）
老人投靠
1、子女死亡且没有其他子女，已成年的孙子女（外孙子女）为市区家庭户口且拥有合法稳定住所的人员；
2、男性超过60周岁或者女性超过50周岁，其子女为五年以上市区家庭户口并拥有合法稳定住所，迁入后人均住房面积不低于市区住房保障面积标准，且生活保障水平不低于苏州市最低标准的人员；
3、子女为现役军人，且军人的配偶为市区家庭户口并拥有合法稳定住所的人员；
4、子女夫妻双方均为现役军人，且军人的子女为市区家庭户口并拥有合法稳定住所的人员；
（符合1~4条的向公安部门申请）
夫妻投靠
1、配偶为现役军人，军人的父母为市区家庭户口且拥有合法稳定住所的人员及其未婚子女；
2、配偶为市区家庭户口，且配偶或者配偶直系亲属拥有合法稳定住所的人员；（符合1~2条的向公安部门申请）
其他
